Tras unos años de prudencia, el mercado de inversión inmobiliaria en España recupera pulso. Las cifras vuelven a ser elevadas, pero el mensaje de fondo es claro: el capital vuelve, aunque es mucho más selectivo.
Según la consultora CBRE, la inversión inmobiliaria cerró 2025 por encima de los 18.400 millones de euros, un +31% respecto a 2024, y en 2026 podría moverse entre +5% y +10% (aproximadamente, entre 19.000 y 21.000 millones de euros).
Esta recuperación no es un “volvemos todos”, sino un “volvemos si el producto encaja”. Y aquí aparece un concepto que está marcando el ritmo del mercado: la calidad.
¿Por qué ahora? Tres factores que explican el giro
1) Más visibilidad financiera
El informe de CBRE sitúa 2026 en un entorno de mayor estabilidad monetaria, con tipos de interés en torno al 2% y una reactivación de la financiación (tanto banca como prestamistas alternativos). Con más visibilidad sobre el coste del dinero, es más fácil que el capital haga números, compare oportunidades y active operaciones.
2) Regreso del capital “core” (el que busca estabilidad)
Tras un periodo con mucho peso de inversores más oportunistas, el informe apunta que empieza a volver el capital que prioriza estabilidad: activos bien ubicados, bien alquilados y con riesgo controlado. Esto no significa que desaparezcan las operaciones con recorrido, pero sí que la “compra a ciegas” es cada vez menos habitual.
3) Escasez de producto “bueno”, y eso se nota
Cuando hay más demanda de producto de calidad que oferta disponible, el mercado se polariza: los activos sólidos mantienen interés (y precio), mientras que los activos con dudas —ubicación irregular, edificio antiguo, contratos débiles— necesitan un relato muy convincente (o un precio muy ajustado).
¿Por qué el “Living” lidera?
En la jerga del sector, Living es el conjunto de activos vinculados a “vivir”: vivienda en alquiler, residencias de estudiantes, fórmulas flexibles (estancias medias) y también senior living. La consultora señala que el Living seguirá siendo el principal motor de la inversión en España en 2026, impulsado por la creciente demanda de alquiler y el interés institucional.
El motivo es fácil de entender: existe una necesidad real de vivienda y el alquiler se ha consolidado como una opción habitual. Esto hace que, bien gestionados, estos activos tengan un atractivo especial para inversores que buscan estabilidad.
Ahora bien, el mercado entra en una etapa más “equilibrada” y la regulación puede afectar a algunos subsegmentos. Por eso, el capital no compra “Living” de cualquier manera: compra proyectos bien diseñados, con ubicaciones que sostengan la demanda y con una ejecución clara.
Barcelona y Cataluña: un termómetro muy claro del nuevo ciclo
En Cataluña, la inversión inmobiliaria de 2025 alcanzó los 3.472 millones de euros (+41% interanual), el tercer mejor registro histórico.
Y aquí aparece un dato revelador: Madrid y Barcelona concentraron el 58% de la inversión en España, y Barcelona por sí sola aportó el 22%. Esto confirma que los grandes mercados siguen siendo el primer destino cuando el capital regresa.
Por sectores, CBRE destaca que en Cataluña Hoteles, Living y Oficinas concentraron el 72% del volumen, con cifras orientativas de: 934M€ Hoteles, 812M€ Living y 770M€ Oficinas.
Girona: selección en un mercado de proximidad
En mercados como Girona, el capital puede ser muy activo, pero suele ser todavía más exigente con tres aspectos:
Inquilinos y contratos que aguanten
No se trata solo de estar ocupado. Se trata de tener una ocupación con sentido: inquilinos solventes, condiciones claras y riesgo de rotación controlado.Plan de mejoras planificado
Aquí aparece un término que veréis a menudo: “capex”. Es, sencillamente, el presupuesto de mejoras (energía, confort, funcionalidad, adaptación de espacios). El mercado penaliza los activos que necesitan inversiones y no las tienen bien previstas.Micro-ubicación e historial de demanda real
En el nuevo ciclo, “Girona ciudad” ya no es suficiente. Se impone el detalle: accesos, flujo, entorno, dinamismo comercial, servicios y comportamiento real de la demanda.
La idea clave para propietarios e inversores, y cómo lo vemos desde Urbinium
Si 2026 se define con una frase, sería esta: vuelve la liquidez, pero el mercado paga la claridad.
En Urbinium —especialistas en activos inmobiliarios comerciales, industriales y residenciales— cuando ayudamos a propietarios e inversores a tomar decisiones, a menudo lo resumimos con una pregunta sencilla:
“¿Por qué este activo será más atractivo (y más fácil de vender o alquilar) dentro de 24–36 meses?”
Si la respuesta es clara (ocupación defendible + mejoras previstas + ubicación con demanda), el mercado suele responder. Si la respuesta es difusa, 2026 será un año exigente.